Činnost stavebního dozoru by měla být zakotvena i ve smlouvě o dílo, která je sjednávána mezi investorem a zhotovitelem stavby. Ve smlouvě o dílo musí být specifikována práva a povinnosti stavebního dozoru.
Jak uzavírat smluvní vztahy ve výstavbě? V oblasti výstavby mají smluvní vztahy i jistá specifika, jejichž znalost je z hlediska činnosti autorizovaných osob – stavebních dozorů velmi podstatná.
Obecná úprava smluvních vztahů je upravena občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Obecná úprava uzavírání smluv je obsažena konkrétně v § 1721-2054.
K uzavření smlouvy ve výstavbě může obecně stačit i ústní dohoda stran, z hlediska právní jistoty lze však doporučit uzavřít smlouvu písemnou formou.
Obsah smlouvy nemůže být určen pouze jednou stranou, jak to většinou bývá. Jde o obecné vymezení základního předpokladu vzniku smlouvy, a to je dosažení konsenzu. Strany musejí spolu přímo či nepřímo jednat a obecně musejí mít vědomost o tom, že takové shody dosáhly (což by mělo ideálně vyplynout z písemné komunikace, učiněné případně i elektronickou formou).
Smlouva může řešit pouze část obsahu. Vznik smlouvy nevyžaduje, aby strany vždy určili celý její obsah. Dohodly-li se na minimálním obsahu smlouvy, stačí, pokud se dohodnou na tom, jakým způsobem bude určen zbytek.
Toto ustanovení však nelze použít na absenci dohody o podstatných náležitostech smlouvy a situace, kdy některá ze stran dá již při uzavírání smlouvy najevo, že dosažení shody o určité náležitosti je předpokladem uzavření smlouvy.
Podstatné je dojednat předmět smlouvy. Z praktického hlediska je však vždy primární dohodnout se na předmětu smlouvy co nejpodrobněji a předejít tak případným sporům.
Jak bylo výše uvedeno, strany jsou v zásadě svobodné ohledně rozhodnutí, zda smlouva bude uzavřena, či nikoliv, jak a s kým bude uzavřena a s jakým obsahem. Jednání o smlouvě je však spojeno také s řadou zákonných povinností. Jedná se o tzv. předsmluvní odpovědnosti. kdy každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře
Obecnou informační povinnost při sjednávání smlouvy ukládá § 1728 odst. 2 občanského zákoníku. Smluvní strany si vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí.
Základními typy nejčastěji využívaných smluv v oblasti výstavby a souvisejících činností jsou smlouva o dílo a smlouva příkazní. Užívaným institutem ve smluvní praxi je rovněž smlouva o uzavření budoucí smlouvy.
Aby mohly osoby vykonávající autorský a technický dozor efektivně pracovat, musí jim to umožňovat smlouva o dílo mezi investorem a stavební firmou. Dozorující osoby by měly být zapojeny do sjednávání smlouvy a samy by měly navrhnout ujednání, která jim umožní včas odhalit vadu stavby a vynutit si její odstranění.
Standardem je ujednání o konání společných kontrolních dnů, které se odehrávají v pravidelných intervalech (např. jednou za týden až za dva týdny) a na nichž se řeší veškeré záležitosti, které jsou nutné pro další postup stavby. Vedle toho musí mít dozorující osoby právo kdykoli samostatně vstupovat na stavbu, provádět měření a zkoušky, zaznamenávat důležité skutečnosti do stavebního deníku a současně stavební deník kontrolovat. Aby nebylo kontrolní oprávnění bezzubé, musí být doprovázeno právem vyzvat stavební firmu k odstranění zjištěných závad, nejlépe pod smluvní pokutou. Samozřejmostí by mělo být pořizování jasných zápisů a fotodokumentace z kontrolní prohlídky, kterou obdrží všichni zúčastnění.
Smlouvy o dílo také zpravidla obsahují harmonogram výstavby s dílčími termíny zajištěnými smluvní pokutou. Bez závazných dílčích termínů investor de facto nemá garanci, že se stavební firma bude jeho stavbě věnovat průběžně a systematicky, nikoli až těsně před závěrečným termínem. Rovněž nemá možnost smlouvu v průběhu výstavby zrušit, pokud stavba vázne, protože se firma věnuje jiným zakázkám, nebo je v potížích, ale do závěrečného termínu je ještě daleko.
Z hlediska kontroly financí je důležité mít již od začátku podrobný položkový rozpočet, který nebude zejména v technických profesích (vytápění, kanalizace…) obsahovat položky „kpl“, čili komplet bez uvedení podrobností.
Dozorování výstavby po technické, časové a finanční stránce je prací pro zkušené odborníky. Dobrý technický dozor ušetří investorům spoustu nervů, času a peněz. Nezbývá než doporučit, aby potenciální investoři neváhali a dozor si sjednali ještě před výběrem stavební firmy a nejlépe při plánování výstavby a zpracování projektové dokumentace. Projektová dokumentace nemůže být zpracována pouze pro vydání stavebního povolení, ale být především pro realizaci a provedení kvalitního díla.
Předchozí díl č. 1 – Stavíte? Nepodceňujte stavební dozor
Následující díl č. 3 – Smluvní vztahy, podstatné a doporučené náležitosti právního vztahu.
