Smlouvou o dílo se uzavírá smluvní vztah pro vlastní realizaci stavby či jejich úpravy, tak i vztah pro zhotovení projektové dokumentace.
Obecně se smluvní vztahy řídí dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Právní vztahy mezi podnikateli, obchodní a závazkové vztahy s podnikáním související a další vztahy stanoveném zákonem se řídí ustanovením obchodního zákoníku.
Uzavíráme-li smluvní vztah, měli bychom pamatovat na známou zkušenost, která říká, že pozornost věnovaná přípravě smlouvy je nejlepší zárukou splnění závazků z ní vyplývajících. Možné příčiny neplnění smluvních závazků mají příčiny už v samotné smlouvě. Dobrá smlouva a určité minimální penzum právních znalostí, které je nezbytné k tomu, aby stavebník mohl odbornou právní pomoc kvalifikovaně využít, je dalším předpokladem eliminace možných problémů s neplněním závazků.
Naopak se setkáváme s tím, že některé firmy v žádném případě nepřistoupí na podrobnou a přesnou smlouvu, která v případě neplnění závazků bude výhodná pro obě strany. Již tato skutečnost může mnohé naznačit o možné budoucí spolupráci.
Při nové výstavbě, rekonstrukcích, stavebních úpravách se uzavírá smlouva o dílo uzavíraná dle § 2586 – § 2635, která musí být uzavřena před zahájením prací a musí obsahovat především:
· Předmět plnění (co se bude provádět, v jakém rozsahu a v jaké kvalitě)
· Čas plnění (nutno dbát na to, aby stanovená lhůta byla udržitelná, v opačném případě nastupuje sankce). Součástí plnění musí být také časový plán výstavby – harmonogram. Časový plán bude také použit také při tvorbě platebního kalendáře, aby nedocházelo k zaplacení části díla, které není ještě zahájeno nebo dokončeno.
· Platební podmínky – celková cena finančních nákladů na stavbu – dílo (cena za dílo bude pevná nebo způsob jejího určení). Smluvní cena musí také obsahovat daň z přidané hodnoty DPH). Celková cena je určena položkovým rozpočtem, ve které je uveden rozsah prací a cena.
- Doporučuje se , aby smlouva obsahovala i např. tato další ujednání:
· Dodací a kvalitativní podmínky (dodržení požadovaných parametrů dle technických norem (ČSN), směrnic a pod., nutno přesně definovat požadavky objednatele např. na kvalitu povrchových úprav. V současnosti se užívají nové materiály, které nejsou v normách uvedeny, v naší právní úpravě nejsou např. stanoveny kvalitativní podmínky pro sanační a rustikální omítky, nátěry, a malby),
· Záruční dobu, resp. Podmínky záruky při opravách a úpravách staveb (občanský zákoník stanoví obecnou záruční dobu šest měsíců, v případě zhotovení stavby tři roky, prováděcí předpis může stanovit dobu kratší, nejméně 18 měsíců, pro opravy a úpravy tři měsíce, v případě smluvních vztahů dle obchodního zákoníku platí pouze smluvní záruční doba, tj. ze zákona žádná).
· Doporučuje se především u stavebních prací, jako jsou výstavba nového domu, při revitalizaci rodinných a bytových domů, jednotlivých fasád, střech, základů,vnitřních a vnějších obkladů, podlah, tepelných, vodotěsných a radonových izolací apod., požadovat od zhotovitele min. záruční dobu 5 let
· Jiné podmínky a další ujednání nezbytné pro realizaci díla (spolupůsobení objednavatele, zvláštní a odchylné požadavky objednatele od ustanovení platných norem a předpisů, součinnost s dalšími subjekty v objektu, bezpečnost práce, doba předpokládané existence stavby a pod),
· Sankce za nedodržení smlouvy a z nich vyplývajících vztahů (tj. i za neplnění záručních oprav),
· Podmínky, za kterých je možné odstoupit od smlouvy,
· Vztahy a odpovědnosti mezi jednotlivými účastníky výstavby,
Nutné je, aby byla ve smlouvě dodržena její kogentní ustanovení, tj. ta, která neumožňují odchýlit se od stanovených oprávnění a povinností, nepřipouští výjimky, (tj. ustanovení, které nemůže být měněno ani dohodou stran, tzn. smluvně).
Doporučení: Smlouvou o dílo se řeší právní vztah mezi objednatelem a zhotovitelem a v případě soudních sporů je to hlavní důkazní materiál.
Ve smlouvě musí být také specifikována práva a povinnosti stavebního dozoru.
Díl č. 1 – Smluvní vztahy, podstatné a doporučené náležitosti právního vztahu.
